|
|
(c) Новости торговли: Торговое Оборудование, № 6-2002
По данным правительства Москвы, потребность столицы в торговых площадях составляет около 8 млн. кв. м. По регионам подобных расчетов никто не проводил. Но можно предположить, что сумма получится более чем внушительная. Значительная часть этих гипотетических метров придется на торговые комплексы и центры. Возникает резонный вопрос: "Откуда берутся деньги?".
Разговор о финансировании крупных проектов в области торговой недвижимости следует начать с рассмотрения схемы, принятой на Западе, благо эта схема за долгие годы уже успела показать свою эффективность. Понятно, что Россия как всегда идет своим путем, но, тем не менее, тенденции очевидны: рынок становится менее стихийным, цивилизуется, и то, что еще пару лет назад казалось несовместимым с российскими реалиями, сегодня завоевывает право на жизнь. Итак, классическая западная риэлторская схема. Центральной фигурой любого проекта в области коммерческой недвижимости выступают девелоперы - профессиональные компании, занимающиеся развитием проекта. Задача этих компаний - построить объект, вдохнуть в него жизнь и выгодно реализовать. "Девелопер разрабатывает идею проекта, формирует команду профессионалов, привлекает финансовые ресурсы и реализует проект, - говорит директор по маркетингу компании "Баркли" Василий Кривошеин. - Известны проекты, когда собственные вложения девелопера не составляли и 10% от общей суммы инвестиций. Известны и обратные примеры". Привлекать инвестиции девелопер может на различных стадиях проекта и на разных условиях. Это может быть привлечение денег под проценты, аренда на ранней стадии проекта, продажа части комплекса или всего комплекса полностью. Гарантом возврата служит имя, репутация, опыт девелопера и, конечно, сам проект.
На Западе подобная схема строительства не является, в отличие от России, серьезной проблемой. Это дело техники. Большинство западных девелоперов с именем имеют в своем "портфеле" готовых к работе соинвесторов, ожидающих поступления очередных интересных предложений. Входить в проект соинвесторы могут на разных этапах: начиная со стадии проработки проекта и заканчивая непосредственно моментом, когда появляется необходимость в финансировании собственно строительства. Чем раньше инвестор присоединяется к проекту, тем более интересные условия вхождения он получает. Естественно, на начальных стадиях риски все-таки выше. Особенно это касается проектов в Восточной Европе, и тем более в России. Поэтому в странах с недостаточно проработанным земельным законодательством соинвестор предпочитает входить в проект, когда девелопер подготовит уже за свои средства большую часть разрешительной документации, пройдет, рискуя собственными деньгами, самую неприятную подготовительную стадию.
Соинвесторы
Если говорить о соинвесторах, то можно выделить два их типа. Первые - являются профессиональными ритейлерами. Допустим, компания Auchan, или Carrefour, или другая крупная ритейловая компания, которые могут занять своим бизнесом большую часть площадей в проекте. Они способны выкупить весь проект или изначально развивать его с привлечением кредитных средств, занять в нем подобающее место, а остальные площади сдать в аренду или развивать сопутствующий бизнес. Примером такого инвестора в России может служить "ИКЕА", создающая торговый гипермолл на Калужском шоссе. Второй тип инвесторов изначально нацелен только на получение доходов от коммерческой недвижимости. Сами они ничего не продают, не являются торговыми операторами. Финансовый рынок состоит из различного рода фондов и банков, где сосредоточены основные капиталы, направляемые на финальные инвестиции. Крупные транснациональные и региональные холдинги, международные группы, частные компании-гиганты инвестируют свободные средства в торговую недвижимость или выкупают успешные проекты. Так, General Electric, занявшая в этом году (как, впрочем, и в предыдущем) первое место в мире по объему рыночной капитализации владеет крупной сетью торговых центров. Если в структуре холдинга есть банк, то он может выступать соинвестором, а продуктовая сеть, тоже входящая в структуру холдинга, - основным арендатором, но эти пока не столь частые отходы от классической схемы развития проекта еще не приобрели масштаба повальной эпидемии. Это лишь первые ласточки грядущей экономической мондиализации. Помимо транснациональных гигантов есть частные инвесторы, более мелкие многопрофильные компании, которые, изначально занимая промышленный сегмент рынка, накопили достаточный финансовый ресурс, чтобы заинтересоваться коммерческой недвижимостью. Такие компании все чаще появляются и у нас, в России. Они начинают обращать внимание на торговую недвижимость, у них появились свободные деньги, они готовы их вкладывать. Конечно, концентрации их капитала далеко до банков и тем более до General Electric, у них нет денег, чтобы построить 15 центров, но они построят два или три и утвердятся на пока еще ненасыщенном российском рынке.
Пенсионные фонды
Инвесторами торговых центров могут выступать необязательно в чистом виде коммерческие структуры. Многочисленные западные социальные фонды - это денежные мешки, в которых сосредоточено большое количество денег. У нас пенсионный фонд всегда был номинальным, его роль выполняло государство. Сегодня все отчисления в пенсионный фонд идут на выплаты нынешним пенсионерам, и ничего больше. Это не бизнес, он не работает и не приносит денег. В развитых странах задача пенсионного фонда совсем иная. Аккумулированные средства должны работать. Однако пенсионный фонд занимает очень интересную позицию. Он вкладывает деньги в большом объеме, но при минимальных рисках и как следствие невысоких доходах. Значительное количество социальных фондов в Европе владеют торговыми центрами. Эти фонды выступают в роли финального инвестора практически завершенного, а то уже и начавшего работать торгового центра - риски минимальны, да и те застрахованы.
Русский девелопер
В России девелопер - это не просто "мотор" проекта, зачастую он еще и инвестор. Не имея возможности под свое имя привлечь крупные финансовые ресурсы, русский девелопер, по крайней мере, начальную стадию проекта вынужден финансировать самостоятельно. А в России эта начальная стадия может растянуться на многие месяцы, если не годы. Кто сталкивался со строительством прекрасно знает, что только разработка архитектурной концепции занимает не менее месяца. Затем она, концепция, должна пройти Регламентную комиссию с целью утверждения, затем следует около 50 согласований в государственных комитетах и инстанциях (санитарно-эпидемелогической службе, Комитете по земельным ресурсам и т.д.). На стадии сбора пакета исходно-разрешительной документации, получения градостроительного задания, разработки технико-экономического обоснования и т.п. проект в области недвижимости находится в рисковой зоне. Риски очень велики, и мало кто из потенциальных российских инвесторов выделит девелоперу средства на этом этапе. Разговор об участии в инвестировании начинает вестись только тогда, когда подготовлен полный пакет всей документации, доказана перспективность рынка, имеются договоренности с якорными арендаторами, подготовлены все строительные мощности и т.д. Только на этом этапе в России появляются соинвесторы. Это можно назвать проблемой роста. У нас независимые девелоперы не дошли до той стадии, когда они могут прийти в финансовое учреждение, с которым работают не один год, и показать бизнес-план, который будет утвержден в порядке регламента, потому что этого девелопера знают, известно, что кредит он вернет, ибо успешно реализовал не один десяток подобных проектов. К слову сказать, первоначальные вложения девелопера не так малы как может показаться. Так, по данным компании SMT Development, минимальная стоимость разработки архитектурной концепции составляет 1 доллар за кв.метр, разработка ТЭО для московского рынка - 150-300 тыс. долларов в зависимости от масштаба проекта (в среднем 12 долларов за кв.метр), разработка рабочей документации - около 7-8 долларов. Если будет нанята компания, управляющая проектом, то стоимость получения разрешения на строительство может быть рассчитана как 10% от величины суммарных инвестиций в проект. Нельзя сбрасывать со счетов и так называемый "чиновничий рэкет". Коррупция чиновников позволяет обходить многие рыночно необоснованные ограничения и затраты.
Крупные компании, заинтересованные торговой недвижимостью, предпочитают создавать в своей структуре собственную структуру или службу, выполняющую девелоперские функции. Например, "Альфа Девелопмент" в составе "Альфа Групп", корпорация "Баркли", с отстроенной структурой подразделения девелопмента или "Крокус", который сконцентрировал в себе не только девелоперские, но и строительные функции, а для группы "Плаза" девелопмент - лишь одно из приоритетных направлений деятельности, но не более. И, конечно, "Гиперцентр", который можно назвать полноценным девелопером, хотя схемы его работы во многом и отличаются от западных.
Русский инвестор
Кто владеет свободными деньгами, тот и инвестирует. Сегодня на рынке появились многие группы компаний, интересующиеся коммерческой недвижимостью. Среди них находятся крупные брокерские структуры, вышедшие из жилищного рынка. Например, Московская городская служба недвижимости. Возможно, в целях диверсификации своего бизнеса, а также, учитывая тенденцию некоторого снижения доходности жилищного рынка, компания выходит на рынок торговой недвижимости. Группа "БИН" активно занимается покупкой действующих объектов в собственность, выступая, таким образом, конечным инвестором, однако последующая существенная реконструкция магазинов несколько отличает "БИН" от классического инвестора. Среди проектов группы "БИН" можно отметить и планируемое создание двух торговых центров. Торговой недвижимостью интересуются и крупные российские нефтяные компании. Типичный пример - "ЮКОС", владеющая 50,5% акций сети экономичных супермаркетов "Копейка". Таких примеров, когда нефтяные компании, банки и промышленные группы вкладывают деньги в торговую недвижимость и, в частности, в создание торговых центров, можно привести великое множество. Такие организации в состоянии самостоятельно финансировать проекты, зачастую даже без привлечения промежуточных инвесторов.
Банковские игры
Многие банки с удовольствием идут на финансирование проектов в области торговой недвижимости, но в том случае, если их допускают к прибылям. Собственно говоря, эта тенденция характерна для любого российского инвестора. Расхожее мнение, что коммерческие банки неохотно идут на кредитование долгосрочных проектов торговых центров из-за банальной нехватки капиталов, сегодня несколько устарело. Конечно, для банка 50 млн. долларов, которые, допустим, необходимо вложить в проект - сумма достаточно серьезная. Но при выгодных условиях банки ее находят. Зачастую банк готов участвовать в проекте, когда девелоперу это уже неинтересно, т.е. на завершающих стадиях с минимальными рисками, да еще на условиях участия в управлении или прибыли. Интересное положение занимает Сбербанк. Он имеет большой объем аккумулированных средств, его деньги "стоят" значительно меньше, чем в других коммерческих банках, соответственно, с его кредитной ставкой многие банки конкурировать просто не в состоянии. Кроме того, Сбербанк имеет возможность заниматься кредитованием в чистом виде, не вмешиваясь в проект. Однако те, кто занимался получением сбербанковского кредита, в один голос заявляют о том, какое огромное количество юридических и организационных формальностей необходимо преодолеть для получения денег. Примером участия Сбербанка в крупном проекте, можно назвать 22-миллионный кредит "Среднерусского банка" Сбербанка России в финансировании "Крокус Сити" (общая стоимость проекта - 40 млн. долларов), до этого он кредитовал проект Crocus "Твой Дом" (размер кредита 10 млн. долларов. Как заявил президент Crocus International Арас Агаларов: "Несмотря на большое количество желающих войти в проект на условиях соинвестирования, Crocus привлекает только кредитные средства".
Чья прибыль?
Особую нишу в схемах финансирования занимают инвестиционные банки. Банк, как известно, оперирует тоже заемными деньгами (вкладчиков и акционеров) и вынужден искать новые рыночные ниши для получения прибыли. "Для банка интересна не разовая прибыль, а прибыль в долгосрочной перспективе, - говорит председатель правления коммерческого банка "Гарант-Инвест" Алексей Панфилов. - Поэтому торговая недвижимость становится одним из приоритетных направлений инвестиций. Мы не ведем широкую инвестиционную работу, наша программа ограничивается 5-6 проектами со сроками окупаемости до пяти лет". Выход на рынок коммерческой недвижимости "Гарант-Инвест" осуществляет с помощью дочерней компании, реализующей проект Торгового комплекса "Галерея Аэропорт" (общая площадь - 12 тыс. кв.метров) на площади Эрнста Тельмана. Показательно, что соинвесторство в этом проекте исключено. И владеть и управлять центром будут дочерние структуры банка. Другое дело, что банк уже от своего лица может предлагать инвесторам вексельно-инвестиционную программу - самый удачный и удобный на сегодня, по словам Алексея Панфилова, банковский механизм для привлечения инвестиций. Вексель может использоваться и как средство платежа, например за ту же аренду, или как источник дополнительного дохода, залоговый инструмент и т.д. "Мы пока не пошли по пути облигационного займа, хотя и такие варианты рассматривались, - говорит Алексей Панфилов. - Предложений для открытого рынка тоже пока не будет, т.е. наши векселя не будут котироваться на бирже". От участия в управлении и распределении доходов торгового центра банк может получать и косвенную прибыль. Не секрет, что банк видит арендаторов торгового центра среди своих клиентов. В некоторых случаях таким арендаторам могут предоставляться более льготные условия участия в проекте, определенные скидки, бонусы и т.д. С другой стороны, банк имеет возможность отслеживать финансовые потоки арендатора и определять его "здоровье", делая соответствующие выводы.
Будущее и настоящее
По мнению управляющего партнера компании SMT Development Сергея Щепоткина-Маринина, на сегодняшний день самый привлекательный формат для инвестиций в торговые центры - это окружной комплекс, формула которого: гипермаркет плюс торговая галерея, плюс торгово-развлекательная и торгово-сервисная зоны. Сегодня инвесторы и операторы создают проекты, рассчитанные на возврат инвестиций в течение пяти лет. Сами схемы финансирования будут постепенно приближаться к западным. Предпосылки формирования классической девелоперской схемы в России уже сложились. Есть интерес к проектам потенциальных инвесторов, есть компании, готовые занять позицию девелопера, есть профессиональные консультанты, брокеры, юридические компании, архитекторы, которые имеют опыт проектирования торговых объектов, есть квалифицированные строительные компании, но, тем не менее, еще долгое время финансирование будет осуществляться так же, как и сегодня. Причина одна - отсутствие стабильности. Большинство компаний еще не сформировали кредит доверия перед финансовыми структурами, да и сами эти структуры еще не могут чувствовать себя уверенно на рынке. Чего только стоит паника, вызванная предстоящим реформированием банковской структуры с угрозами отзыва лицензий у части банков и т.д. Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур и криминалитет выводят на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм, а наличие связей, хотя, что отрадно, без первых двух факторов нормально работать тоже уже нельзя. Собственно, все эти перечисленные российские особенности и тормозят приход иностранных инвесторов, а наших вынуждают работать по схемам, которые с большой долей условности можно назвать нормальными.
|
|