|
Институциональное становление рынков жилой недвижимо-сти практически завершено. Создание системы лицензирования риэл-теров, формирование общественных организаций (гильдии риэлтеров, РОО и т.д.), диверсификация, специализация риэлтеров, создание ин-формационной базы способствовали декриминализации этого рынка, повышению его эффективности.
Макроэкономические условия и финансовые факторы в наи-большей степени отражаются на развитии рынка недвижимости. С од-ной стороны, рост инфляции способствует росту инвестиций в недви-жимость с целью сохранения капитала. Во время финансового кризиса на фоне снижения доверия к рынку ценных бумаг, жилищные облигации пользовались огромным успехом, поскольку номинированы в квадрат-ных метрах будущего жилья. С другой стороны, развиваются различные финансовые инструменты, делающие доступным жилье для инвести-ций. В этой связи, Концепция развития рынка ипотечного кредитования, принятая Правительством Москвы яркий тому пример. Действие фискальных факторов на рынок жилья вполне уместно оценить как благоприятное. С одной стороны, действующие налоговые льготы, в частности на доходы физических и юридических лиц лиц, на-правляемых на покупку жилья, на капитальные вложения, стимулируют развитие рынка недвижимости. С другой стороны, отсутствие в системе налогообложения единого налога на недвижимость, ставка по которому сформирована в зависимости от качества, местоположения земли, не способствует ее эффективному использованию. Кроме того, суще-ствующая система налогообложения сделок с недвижимостью дефор-мирована, поскольку занимает в структуре доходов бюджетов незначи-тельный удельный вес, в то время как в бюджетах большинства про-мьппленно развитых стран это наиболее значимый источник доходов. К наиболее важным социальным факторам следует отнести в первую очередь платежеспособность населения. Формирование данно-го показателя осуществляется по воздействием двух составляющих: уровня доходов населения и цен на жилье. За основу берутся при ана-лизе рынка медианные значения этих составляющих. По методике Все-мирного банка и ООН медианные доходы домохозяйств определяются:
М= (А xK) /VxO, 7,
где А - денежные доходы населения города,
к - средний размер домохозяйств,
V - численность населения города
0, 7- коэффициент перехода от средних доходов домохозяйств к медианным.
Анализ индикатора отношение цены продаж квартир к доходам домохозяйств за ряд лет позволяет сделать следующие выводы:
- на протяжении ряда лет наблюдалось снижение данного пока-зателя, вследствие опережающего роста доходов населения над рос-том цен на жилье;
-данная тенденция рассматривалась как благоприятная для раз-вития рынка недвижимости, повышая доступность жилья для населе-ния;
-территориальная зависимость значения данного показателя;
-рост данного показателя после финансового кризиса.
|